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Cómo investigar negocios inmobiliarios y compras de bienes raíces sospechosas

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Entre las 62 personas que compraron recientemente, en circunstancias sospechosas, villas de lujo en Francia por un valor total de 744 millones de euros (820 millones de dólares estadounidenses), están el presidente de Togo, la hermana del presidente de Azerbaiyán y familiares del presidente de Camerún.

Los datos de registro se encuentran disponibles en muchos países, particularmente en Europa. Para encontrarlos, mi equipo solo tuvo que usar datos y documentos gubernamentales públicos.

Por supuesto, la gran mayoría de las personas que poseen propiedades en Francia, o que las compran a través de empresas, no están involucradas en posibles comportamientos delictivos. Pero las transacciones de tierras o las compras de bienes raíces realizadas con fuentes de financiación inexplicables pueden ser un signo revelador de corrupción. Este fue nuestro enfoque y cualquier periodista puede usarlo (además de Francia, también lo usamos en Montreal). 

Aquí explicaremos paso a paso lo que hicimos, que puede ser de utilidad para cualquier reportero:

Paso 1: Conjuntos de datos de referencia cruzada

En primer lugar, debemos sacar nuestro “lado nerd”. Nuestra investigación en Francia se basó en dos conjuntos de datos gubernamentales públicos. El primero, publicado por el Ministerio de Economía y Finanzas de Francia, enumera todas las propiedades inmobiliarias propiedad de empresas en Francia. Esto suma 16,1 millones de registros. El otro, mantenido por el Instituto Francés de Propiedad Intelectual, enumera los accionistas de los 11 millones de empresas francesas. Los datos de registro de empresas como este también están disponibles en muchos países, particularmente en Europa. En algunos lugares, incluida Francia, incluso se pueden obtener los beneficiarios reales de las empresas, pero en nuestro caso, por lo general, no era necesario. 

Al combinar estos dos conjuntos de datos, es posible vincular a los directores de cada empresa con las propiedades de esa empresa. Al hacerlo, pudimos encontrar 2,48 millones de nombres de personas que poseían propiedades en Francia a través de una empresa. De ese grupo de nombres, podemos, por ejemplo, saber que la hermana del actual presidente de Azerbaiyán, que también es hija del presidente anterior, es propietaria de varias empresas que tienen bienes raíces en Francia. Una de estas empresas posee una villa cerca de la costa en Saint-Tropez. Los datos del gobierno también nos proporcionan la ubicación de esta propiedad mediante coordenadas catastrales, que podemos consultar en varios sitios web para encontrar su ubicación exacta. Sin embargo, para encontrar esas historias en este océano de datos, aún necesitábamos profundizar más. 

Paso 2: «Coincidencia aproximada» (Fuzzy matching en inglés)

Nuestro segundo paso para encontrar las agujas en este pajar fue buscar los nombres de las personas que podrían estar lavando dinero a través de bienes raíces franceses. Para hacerlo, utilizamos varios conjuntos de datos de personas políticamente expuestas, personas que enfrentan acusaciones de corrupción o personas que figuran en sitios de sanciones como OpenSanctions o Wikidata. 

Dependiendo de tu enfoque, puedes encontrar que algunos conjuntos de datos son más útiles que otros. Por ejemplo, podrías buscar los nombres de miembros del parlamento o ministros de tu país. En nuestra investigación, comparamos nombres de alto perfil con nuestro conjunto de datos de propietarios franceses utilizando un algoritmo conocido como «coincidencia aproximada» (fuzzy matching en inglés). Puedes ver más al respecto en la página Github de CSV Match. 

Esto permite que la computadora cree enlaces entre palabras que no son exactamente iguales. Por ejemplo, Michael Fox y Michael J. Fox no son exactamente iguales, pero podrían ser la misma persona. Muchas veces, los nombres de las personas tienen ligeras variaciones en los documentos oficiales. 

Usando este proceso, terminamos con varios cientos de personas de interés para nuestra investigación. Luego analizamos cuidadosamente a cada candidato, buscando estos nombres en Google y eliminando cualquier coincidencia falsa utilizando información adicional, como fechas de nacimiento o nacionalidad. 

Después de este tedioso proceso, todavía teníamos una lista de casi 200 personas bastante conocidas que habían realizado notables inversiones en bienes raíces franceses. Por lo tanto, buscamos reducir aún más nuestro enfoque. 

Paso 3: Profundizar en casos individuales

Nuestro siguiente paso fue profundizar en cada compra. Investigamos a los compradores y si tenían fuentes legítimas de fondos para realizar las transacciones en cuestión. Por ejemplo, descubrimos que el jefe de estado de un país pobre era propietario de un piso caro en París, pero anteriormente había ocupado un puesto de alto nivel en un banco multinacional y su esposa también tenía ingresos importantes. Dado que aparentemente podían permitirse la compra con sus propias finanzas privadas, no había un claro interés público en revelar la titularidad de sus propiedades, por lo que los eliminamos de nuestra lista. 

También colaboramos con periodistas de los países de donde probablemente se originó el dinero, aunque la mayoría de nuestros colegas prefirieron no ser nombrados en el artículo por razones de seguridad. Estas asociaciones mejoraron nuestra historia. 

Por ejemplo, colegas del periódico Tempo en Indonesia encontraron un documento que mostraba que el Ministro de Defensa no había declarado su propiedad francesa a la oficina anticorrupción de Indonesia. Descubrir esta falta de transparencia fortaleció nuestro artículo.

Y buscamos detalles sobre las propiedades en cuestión que harían que el artículo fuera más interesante para los lectores. Para la mayoría de las villas, fue posible usar Google Maps y Google Street View para obtener más información sobre el tipo de edificio, el terreno que lo rodea y otros detalles, como si tenía piscina o canchas de tenis.

En algunos casos, también fue posible utilizar las redes sociales y las búsquedas en la web para revelar estos detalles. Por ejemplo, en el caso de la villa de Saint-Tropez propiedad de la hermana del presidente de Azerbaiyán, encontramos documentos del paisajista de la villa. Ahí se mostraban imágenes de la lujosa piscina, rodeada de una impresionante vista al mar y grandes pinos. Esto terminó estando en el párrafo inicial de nuestra historia.

investigating real estate Saint-Tropez L'Obs magazine

El reportaje de Emmanuel Freudenthal y su equipo sobre transacciones inmobiliarias sospechosas se publicó en la revista L’Obs y presentó una imagen de apertura de Cap Ferrat en Saint-Tropez, hogar de muchas propiedades pertenecientes a empresas con sede en paraísos fiscales. Imagen: Captura de pantalla, L’Obs

Paso final: Obtén los detalles financieros

Nuestro último paso consistió en presentar solicitudes administrativas para cada una de las propiedades. Estos documentos confirmaron que los datos aún estaban actualizados y proporcionaron detalles adicionales como el precio de compra, el vendedor y los abogados u otros corredores involucrados en la transacción.

Inicialmente, pensamos que podríamos obtener esto de forma gratuita en el servicio de registro de la propiedad de los ayuntamientos correspondientes. Desafortunadamente, fue extremadamente difícil lograr que estas agencias respondieran a nuestras solicitudes y nos dimos cuenta de que tendríamos que encontrar otra forma de trabajo. 

Después de algunas llamadas telefónicas a los funcionarios más amigables, tuvimos mejor suerte con una agencia gubernamental llamada Service de la publicité foncière (en español: servicio de registro de tierras). Para solicitar la información, tuvimos que completar 80 formularios en papel por separado, incluir un cheque bancario por 12 euros por empresa y enviar las solicitudes en cartas a las oficinas regionales correspondientes de la agencia. ¡Que pintoresco! Enviamos cartas a 19 de estas oficinas, desde Antibes hasta Versalles. 

Afortunadamente, en la mayoría de los casos, la respuesta llegó por correo electrónico a los pocos días, aunque algunas tardaron semanas en llegar por correo postal.

Con la lista de transacciones, podíamos solicitar el contrato de compraventa al mismo servicio gubernamental, enviando otra carta con otro formulario y un cheque de 15 euros por documento. En total, gastamos más de 1800 euros en estos documentos (el modesto presupuesto de nuestro proyecto podría permitirse estos costos gracias a una subvención de IJ4EU).

Los acuerdos de venta mencionan a menudo la profesión de los compradores. Por ejemplo, en el caso de la hermana del presidente de Azerbaiyán, figuraba como “sin profesión” o “compositora de música”. Descubrimos que solo había puesto su nombre en dos CD que salieron hace una década, aparentemente sin mucho éxito, y esto difícilmente podría explicar el origen de los 53 millones de euros (60 millones de dólares estadounidenses) que había gastado en propiedades francesas. Cuando se la contactó para la historia, la mujer no respondió a las preguntas.

También estábamos interesados en los corredores y abogados involucrados en la venta, ya que tienen el deber legal de informar a una agencia del gobierno francés (llamada Tracfin) de cualquier transacción sospechosa. Se supone que esta agencia debe investigar posibles compras ilícitas. La mayoría de las ventas en las que nos enfocamos eran bastante sospechosas, con personas que se declaran «sin profesión» y luego gastan millones de dólares en unos pocos años. Encontramos varios abogados que estaban en la cima de los órganos rectores de su profesión y, sin embargo, habían estado involucrados en ventas turbias.

Nuestra investigación finalmente se publicó en la revista francesa L’Obs y, poco después, recibimos solicitudes de distintas organizaciones no gubernamentales, e incluso de algunas fuerzas del orden, para explicar nuestro enfoque. Para mantener nuestra independencia, organizamos sesiones de capacitación abiertas a todos, incluida una para GIJN (que puedes ver a continuación, en francés).

Después de nuestra investigación, el medio búlgaro Bird publicó un sitio web con estos mismos datos inmobiliarios que permite a cualquier persona buscar los nombres de los propietarios y encontrar todos sus activos en Francia.

Definitivamente, hay muchas más transacciones inmobiliarias sospechosas, y posiblemente ilegales, por descubrir en Francia y en países de todo el mundo.

Mira la grabación del seminario web de capacitación de GIJN en francés sobre investigación de bienes raíces, que presenta Freudenthal, aquí.

Recursos adicionales

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Emmanuel Freudenthal es un reportero independiente que lleva una década realizando investigaciones en África. Sus artículos han sido publicados por la BBC, France 24, le Monde, Libération, The New Humanitarian, Daily Telegraph, OCCRP, Paris Match, Sydney Morning Herald, African Arguments, Journal de Montréal, Mongabay y otros.

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