Investigación de desarrollos inmobiliarios: lecciones de un proyecto premiado en México

Investigar desarrollos inmobiliarios y los fideicomisos que financian estos proyectos puede llevar a los periodistas a figuras poderosas, historias vinculadas a actos de corrupción e informes de proyectos de construcción que pasan por alto los derechos de las personas y las comunidades.

Este tipo de investigaciones demandan análisis de datos, visualización y la participación de un equipo multidisciplinario, como lo hizo el medio mexicano N+Focus para el proyecto Ciudad sin agua: un pueblo frente a un gigante de concreto, que ganó este 2024, el premio a mejor proyecto multimedia en los Premios Ortega y Gasset.

La historia narra cómo la comunidad de San Sebastián Xoco, al sur de la Ciudad de México, se ha visto enfrentada a poderosos conglomerados inmobiliarios en lo que respecta al acceso a un servicio básico: el agua. A medida que los edificios de oficinas crecían cada vez más altos y los centros comerciales se extendían hasta rodear la comunidad, la falta de planificación relacionada con la expansión urbana obligó al desplazamiento de algunos miembros de la comunidad y generó preguntas sobre quién es el propietario de los recursos naturales de la zona.

Según describió la reportera Jennifer González Posadas a El País, la historia reveló cómo el agua, un bien público, “se ha mercantilizado”.

Su coautor, Alejandro Melgoza Rocha, dijo que la investigación se convirtió en una historia de “gentrificación, especulación inmobiliaria, pero también de puertas giratorias entre las autoridades y las empresas privadas”.

En entrevista para IJNet, los autores compartieron consejos del proyecto, así como las lecciones aprendidas durante el transcurso de la investigación, para que otros periodistas puedan investigar historias que den voz a las personas afectadas por desarrollos inmobiliarios.

Consejo 1: Elabore un plan de trabajo

Todo proyecto periodístico de fondo requiere un plan de trabajo y esta investigación duró casi un año. Los primeros tres meses se centraron en la planificación: la construcción de hipótesis, la elaboración de una línea de tiempo y la búsqueda de documentos.

Durante los cinco meses siguientes, el equipo realizó y grabó entrevistas, fotografió los lugares relevantes y revisó documentos obtenidos mediante leyes de transparencia. Los últimos meses se dedicaron a la producción multimedia y a las etapas finales de redacción de la investigación, incluida la verificación de datos.

En el proyecto participaron un total de 16 personas, con un equipo formado por editores, periodistas, realizadores, grabadores de drones, analistas de datos, diseñadores multimedia y programadores.

Consejo 2: Reúna los documentos de planificación clave

Los permisos varían según el país, pero en México sin un estudio de viabilidad no se puede construir nada, por lo que este es un documento clave, ya que revela el nombre de la persona que va a construir y si las autoridades locales tienen la capacidad de distribuir agua y alcantarillado en la zona. Sin este permiso, no es posible construir. Pero, este documento solo indica si existe la infraestructura necesaria, no así si hay suficiente agua para un desarrollo, precisa González.

Melgoza señala que documentos como este pueden cambiar según el estado o el país, dependiendo de las leyes de desarrollo urbano locales. Pero este tipo de documentos de planificación pueden dar a los periodistas una idea real sobre el tipo de construcción que se está planeando, el volumen, cuántos pisos podría tener un desarrollo, los planes para el estacionamiento y los impactos que ciertos desarrollos tendrán en la densidad de población.

Consejo 3: Cree bases de datos y mapee sus resultados

Una parte clave de la investigación fue que el equipo comparó un mapa que mostraba la disponibilidad de agua en la Ciudad de México con un mapa que señalaba las áreas con el mayor número de permisos de construcción, que fue proporcionado por el Sistema de Aguas de la Ciudad de México, una agencia gubernamental.

Esto condujo a uno de sus hallazgos clave: las áreas donde se habían otorgado el mayor número de licencias de construcción ya tenían bajos niveles de disponibilidad de agua.

Además, Melgoza mapeó más desarrollos inmobiliarios con alto consumo de agua luego de revisar el expediente de denuncias contra megaproyectos inmobiliarios de la Fiscalía Ambiental. Al cruzar documentación administrativa y legal, fue posible crear una base de datos de 211 megadesarrollos en la Ciudad de México que habían sido asediados por denuncias.

Los periodistas también crearon una línea de tiempo en Excel con datos obtenidos de informes financieros, expedientes de quejas y respuestas a solicitudes de información, e incluyeron datos de seguimiento de anuncios de las empresas en redes sociales.

Consejo 4: Enfréntese a la opacidad al investigar fideicomisos inmobiliarios

Si bien los fideicomisos inmobiliarios intervienen en el desarrollo urbano y la infraestructura de una ciudad —lo que por definición implica permisos y espacio público—, en México sus operaciones pueden ser todo menos opacas, desde el acceso a la información hasta la búsqueda de respuestas directas.

Pero a pesar de estas barreras, González señala una ventaja al investigar sus operaciones: los fideicomisos cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, lo que permite acceder a datos sobre ingresos, ventas e informes de propiedades. También puede dar pistas a los periodistas sobre los intereses de una empresa, los perfiles de las personas y ayudar a detectar si están administrando o comprando edificios como bodegas, centros comerciales o parques industriales.

Melgoza comparte estos consejos para realizar un seguimiento de los desarrollos inmobiliarios.

• Manténgase actualizado con las mega plazas y mega desarrollos de su ciudad y mapéelos.
• Contacte con grupos, comités o asociaciones de vecinos que hayan intervenido en determinadas actuaciones. Esto le permitirá saber cómo se ha modificado el paisaje o el entorno, y cómo se han gestionado las irregularidades y las denuncias.
• Revise los periódicos para encontrar cualquier registro que haya sobre los acontecimientos y problemas relacionados con ellos.
• Presente solicitudes de acceso a la información sobre cualquier desarrollo que esté investigando la autoridad ambiental y las fiscalías pertinentes.
• Explore los informes anuales a inversores, donde las empresas están obligadas a informar de las controversias en las que se han visto envueltas. “Ahí empiezas a seguir las huellas”, añade González, aunque hay que estar atento a empresas vinculadas registradas con diferentes denominaciones sociales que también pueden dar pistas.
• Informe sobre los procedimientos de justicia administrativa que dan seguimiento a los casos de inversionistas y agentes inmobiliarios involucrados en procesos legales.

Consejo 5: Trampas inmobiliarias: una hidra de mil cabezas

González y Melgoza, que ya habían investigado sobre desarrollos inmobiliarios y fideicomisos de construcción, conocían estrategias como la presentación de proyectos por etapas, que obligan a los periodistas a generar varias solicitudes de información y profundizar en cada etapa. Puede ser como luchar contra una “hidra de mil cabezas”, dijo González.

“No se puede ser totalmente exhaustivo y entender todo porque si no nunca terminaremos… Pero la línea de tiempo nos ayudó a no perdernos y a no seguir todas las cabezas de la hidra”, añadió González.

Otra complejidad que se enfrenta al investigar este tema es cómo pueden cambiar las razones sociales bajo las cuales se registran los desarrollos, dijo Melgoza.

A veces, eso es “para no dejar rastros fiscales o legales… Podríamos pensar que si encontramos 105 denuncias corresponden al mismo número de empresas, cuando quizás pertenecen al mismo conglomerado”, dijo.

Consejo 6: Solicitudes de información

Esta investigación requirió de 1,876 solicitudes de información, ya que los reporteros querían indagar sobre desarrollos que estaban bajo la competencia de 16 diferentes alcaldías de la Ciudad de México. En cada uno de ellos, revisaron expedientes administrativos y penales, multas, permisos y autorizaciones, además del origen y antecedentes de los desarrollos inmobiliarios.

En ocasiones, los reporteros rechazaron sus solicitudes de información, esgrimiendo como excusa la confidencialidad o la falta de información. Las denegaciones fueron apeladas. “Entregaron la información a cuentagotas”, dijo Melgoza, y agregó que les sorprendió que las solicitudes no fueran atendidas “teniendo en cuenta que el agua es un interés público”.

Sin embargo, al final el equipo decidió no perder más tiempo luchando por obtener información y trabajar con lo que tenía. Fue de gran ayuda que desde el principio hubieran considerado dos posibles escenarios: uno en el que obtenían toda la información oficial que pedían y otro en el que no la obtenían.

El consejo de Melgoza a los periodistas es que tengan en cuenta los plazos en los que se pueden recibir los documentos y los datos. Recordó que se necesitaron ocho meses para extraer los datos de consumo de agua por urbanización tras revisar los documentos pertinentes.

Información para periodistas que quieran profundizar en proyectos de construcción

Tanto González como Melgoza compartieron estas lecciones aprendidas.

• Sea completamente multidisciplinario: Desde la concepción de la hipótesis hasta el desarrollo, la posproducción y la verificación, sugieren que proyectos como este funcionan mejor cuando todo el equipo sabe en qué está trabajando, sin importar cuán compleja sea la investigación.
• Establezca límites: Informar sobre novedades inmobiliarias requiere mucho trabajo y pueden existir trampas por parte de las propias empresas, por eso es importante establecer límites sobre lo que harás en función de las hipótesis.
• Localice a los poderosos: Descubrir quiénes son los grandes jugadores ayuda a fundamentar la investigación.
• Aproveche las capacidades del equipo: Confíe en las habilidades de cada miembro del equipo.
• Escuche: Los periodistas deben escuchar a las personas o comunidades afectadas por un problema, no sólo para contar sus historias, sino también porque los periodistas se van una vez que se publica una historia, mientras que los afectados se quedan.

Este artículo fue publicado originalmente en español por IJNet y se reproduce con autorización. Puedes leer el original aquí . La autora del artículo original trabajó en esta traducción. Se han realizado algunas adiciones y ediciones menores por cuestiones de estilo.