Відомості про право власності на землю: На вагу золота, але за сімома замками

Зміст

• Що можна робити з цією інформацією?
• Що шукати?
• Що можна знайти?
• Із чим можуть виникнути складнощі?
• Де шукати?
  • Європейські джерела
  • Північна Америка
  • Африка
  • Азійсько-Тихоокеанський регіон
  • Латинська Америка
  • Міжнародні джерела
• Де ще шукати?
• Матеріали приватного сектору
• Хто ще?
• Де шукати інформацію про власників земельних ділянок в Україні
• Приклади з України

Іноді нелегко дізнатися, хто є власником землі. Хоча системи реєстрації власності існують майже в усіх країнах, їхні якість і доступність інформації суттєво відрізняються.

Експерти Світового банку підрахували, що юридично зареєстроване право власності на землю має лише 30% населення світу. Ці дані часто цитують, але офіційні особи Банку підкреслюють, що цифра приблизна.

Крім того, записи про право власності часто є неповними або неточними.

Примітка редактора: Англомовний текст цього посібника востаннє оновлювали у квітні 2023 року.

«Менше половини країн світу (а в Африці лише 13%) зареєстрували або зафіксували на картах приватні ділянки землі у столиці, не кажучи вже про землі за її межами; обліку державних земельних ділянок часто взагалі немає», — резюмував у своєму блозі у 2018 році Клаус Дейнінґер, експерт Світового банку із земельних питань. Інший представник Світового банку зазначив: відсутність належного обліку означає, що одна й та сама ділянка може бути зареєстрована на кількох власників.

Утім, у багатьох розвинених країнах, зокрема Сполучених Штатах, Великій Британії та Гонконгу, цінну інформацію можна отримати з державних земельних реєстрів. Записи часто зберігають локально, без доступу в централізованому національному реєстрі та в інтернеті. За даними Дейнінґера, оцифровують дані менше третини країн світу.

Ще одна складність полягає у тому, що імена власників нерухомості часто не розголошують через правила конфіденційності. Це типово як для країн, що розвиваються, так і для розвинених держав.

GIJN допоможе вам підібратися максимально близько до записів про землеволодіння. Нижче наводимо посилання на міжнародні, регіональні та національні ресурси, а також їхні описи.

Що можна робити з цією інформацією?

Нерухомість є привабливим і поширеним знаряддям для відмивання грошей та корупції, а розкриття власника відіграє важливу роль у розслідуваннях. Відомості про право власності на нерухомість використовують для:

• Викриття прихованого багатства політиків
• Виявлення фактів відмивання грошей
• Виявлення тих, хто вчиняє екологічні злочини
• Встановлення випадків експлуатації корінних народів
• Відстеження випадків корпоративної корупції
• Ідентифікації відповідальних за небезпечне або незаконне будівництво
• Пояснення способів дискримінації

Команда GIJN зібрала кілька десятків розслідувань, виконаних на основі записів із земельних реєстрів. Ось ці чудові приклади.

Сама відсутність якісних даних про право власності на землю потребує нашої уваги. Ось ресурси, які допоможуть повідомити про подібні факти на національному рівні.

На конференції GIJN 2019 року в Гамбурзі розслідування земельних угод було темою панельної дискусії. Том Джонсон з Gecko Project запропонував набір підказок для таких розслідувань.

У звіті The Sentry за липень 2020 року зазначено, що «африканські клептократи, особливо в охоплених війною країнах, для відмивання корупційних доходів дедалі частіше віддають перевагу нерухомості в африканських містах».

Що шукати?

Щоби знаходити потрібні відомості про землеволодіння, необхідно розуміти основи національної правової системи:

• Які існують закони про права власності, що саме потрібно вносити в реєстр?
• Де зберігається інформація про межі нерухомості?
• Як саме відбувається процедура продажу нерухомості?
• Як оцінюється та оподатковується майно?

Такі базові знання є ключем до пошуку записів про право власності. Потенційними джерелами можуть бути місцеві чиновники, рієлтори та юристи. Також дивиться інші ресурси, наведені нижче.

Розуміння місцевих реалій дуже важливе, тому що у світі існує багато різних законів про володіння та управління нерухомим майном. Наш експерт з досвідом роботи у США та Європі наполегливо радить знаходити місцевого фахівця, який допоможе розібратися у записах.

У багатьох країнах «правоустановчі документи» на землю являють собою офіційні записи про право власності, які зберігаються в «земельних реєстрах». Розташування земельної ділянки та її межі описуються в «кадастрових записах». Ці системи записів можуть бути як інтегровані, так і відокремлені. Дані про вартість землі, податки й тип землекористування, а також інформація про будівлі часто розташовані в різних місцях.

Також існують значні відмінності у видах записів про право власності на землю.

У деяких країнах найбільш поширена довгострокова оренда. Так, скажімо, у Нігерії чи Білорусі право займати землю протягом певного періоду дають посвідчення про заселення. У В’єтнамі інституту приватної власності немає, замість цього існує «посвідка на право землекористування». У Японії земля й будівлі на ній розглядаються окремо.

У Бразилії в централізованому національному земельному реєстрі й кадастрі доступні лише дані про права власності на сільськогосподарські землі, а міськими земельними ресурсами займаються штати та муніципалітети.

У Сполучених Штатах право власності на землю реєструється та зберігається на місцевому рівні, як правило, в офісі реєстратора або податкового інспектора округу.

У багатьох країнах, особливо в Африці на південь від Сахари, зареєстрований або має відповідні документи про право власності лише невеликий відсоток земель. Значна частка земель, переважно сільськогосподарського призначення, за традиційними домовленостями місцевої громади перебуває у колективному володінні. Навколо таких ділянок землі часто виникають конфлікти між приватними компаніями й органами влади, які змагаються за контроль над ними. Щоб отримати уявлення про площі землі, які перебувають у спільному володінні за місцевими звичаями, дивіться карту НУО Landmark.

Отже, ключовим є розуміння місцевої специфіки.

Що можна знайти?

Попри різні варіації й ускладнення, записи про право власності можуть бути цінними джерелами інформації.

Там потенційно можна знайти:

• Ім’я власника
• Адресу й номер ділянки
• Географічний опис меж ділянки
• Опис будівель та особливостей ділянки
• Останню сплачену за ділянку ціну
• Історію попередніх продажів
• Оціночні податкові нарахування, зараз та в минулому
• Допустимі способи використання та обмеження щодо земельної ділянки
• Відомості про права і обмеження прав власника земельної ділянки
• Арешти земельної ділянки, накладені судом
• Правові спори навколо земельної ділянки
• Записи, пов’язані з будівництвом на земельній ділянці, наприклад, дозволи на будівництво
• Іпотечні кредити, що обтяжують ділянку
• Обмеження прав власності на ділянку, обтяження, обмеження публічних прав

Детальніший огляд можна почитати на сайті Cadasta Foundation.

Із чим можуть виникнути складнощі?

У багатьох країнах закони про конфіденційність обмежують доступ до імені землевласника. Попри те, що така конфіденційність перешкоджає прозорості, деякі землевласники сприймають її як захист від можновладців.

Конфіденційність існує не лише в багатьох країнах Африки та Азії, а й у деяких європейських країнах, таких як Німеччина, Бельгія та Іспанія. А от Нідерланди і Естонія належать до прозорих країн, що мають онлайн-реєстри земельних ділянок.

Навіть за наявності інформації про право власності на землю можуть існувати фінансові перешкоди та обмеження доступу. Деякі країни (Ямайка, Велика Британія) стягують за надання інформації чималенькі збори. У Демократичній Республіці Конго запити потрібно робити особисто, а це може бути ризикованим.

Крім того, реєстри можуть бути вразливими для корупції або викривлень інформації, отже її точність і якість часом сумнівні. Справжній власник може ховатися, приміром, за іменем родича або підставної компанії. Так виникає наступний виклик: кому належить ця компанія? Процес пошуку перетворюється на гру в «тепло-холодно».

Лише в небагатьох країнах агенти з продажу нерухомості зобов’язані повідомляти про підозрілу поведінку. Публікація Дослідницької служби Європейського парламенту за лютий 2019 року «Як відмивають гроші через операції з нерухомістю» містить ґрунтовний огляд, але також зазначає, що «повідомлення про підозрілі операції з нерухомістю надходять нечасто, тому тут ще багато можливостей для вдосконалення».

Де шукати?

Ідея існування єдиного міжнародного списку національних земельних реєстрів викликала у експертів сміх.

Його не існує.

Однак GIJN вдалося визначити кілька чудових відправних точок. Записи про право власності традиційно мають національну специфіку, тому найкраще шукати на місцевому рівні. Але де саме? Нижче ви знайдете інформацію про офіційні національні джерела. Ми розділили ці ресурси за регіонами, тож ви можете одразу перейти до території, що вас цікавить.

Після регіональної інформації ми наводимо деякі корисні «міжнародні джерела». Одне з них, звіт Світового банку про умови ведення бізнесу, містить досить вичерпну інформацію про національні реєстри та закони й правила, що регулюють права власності у 190 країнах. Ми підкажемо вам, як докопатися до найсоковитіших даних.

Інші перелічені міжнародні джерела не такі повні, але надають довідкову інформацію про законодавчу базу і режими землекористування в окремих країнах.

Європейські джерела

• Європейський портал e-Justice — це база даних Європейської комісії, яка містить посилання на сторінки з описами національних земельних кадастрів (які відрізняються за якістю) і посиланнями на них.
• Eurographics — сторінка про членів (members) некомерційної асоціації, яка представляє європейські національні картографічні, кадастрові й земельні органи, містить чимало інформації. (Там також опубліковано EuroGlobalMap з використанням відкритих даних з офіційних національних джерел).
• Європейська асоціація земельних реєстрів — результати опитування членів урядів про національні системи, проведеного у 2018 році, є на сторінці Земельних реєстрів та кадастрів Європи, але там відсутні онлайн-посилання. Список контактів тих, хто пройшов опитування, містить посилання на конкретний національний регуляторний орган із земельних питань.
• Європейська економічна комісія ООН — ця агенція ООН працює у багатьох сферах, в тому числі у житловій і земельній. Деякі її звіти частково застаріли, але загалом досі актуальні.
  Один з них підготували у 2014 році, другий — у 2005. Це, відповідно, Опитування про системи управління земельними ресурсами й Перелік систем управління земельними ресурсами в Європі та Північній Америці. У додатку до звіту за 2014 рік зверніть увагу на цікаві характеристики облікових систем 25 країн, які брали участь у дослідженні: Вірменія, Австрія, Білорусь, Бельгія, Болгарія, Хорватія, Кіпр, Данія, Естонія, Фінляндія, Грузія, Німеччина, Ірландія, Ізраїль, Італія, Киргизстан, Латвія, Литва, Мальта, Нідерланди, Румунія, Сербія, Іспанія, Швеція і Сполучене Королівство (Англія і Уельс).
• Щоб отримати офіційні записи про право власності на землю та об’єкти нерухомості в Росії, а також скористатися різними послугами, такі як державна кадастрова оцінка, відвідайте сайт Єдиного державного реєстру нерухомості (Примітка редактора: після початку повномасштабного вторгнення доступ із-за меж Росії може бути обмежено. Користуйтеся VPN із вибором країни). Зареєструвавшись на сайті Росреєстру, можна отримати гарну кадастрову виписку з іменами власників нерухомості, але для іноземців це недоступно. Також ознайомтеся зі звітом Світового банку про умови ведення бізнесу і Глобальним індексом відкритих даних, представленими у розділі про міжнародні джерела. Примітка редактора: дані про власність політично осіб у російських реєстрах можуть бути вилучені або спотворені, надто після початку повномасштабного вторгнення РФ в Україну в 2022 році.
• Із сайту бази n-vestigate можна швидко перейти до каталогу баз даних OCCRP, де, серед іншого, є кадастрові дані для країн Східної Європи та ЄС.

Північна Америка

У Сполучених Штатах земельні реєстри зберігаються більш ніж у 3100 юрисдикціях у відкритому доступі.

Записи про правоустановчі документи переважно зберігають на рівнях округів та муніципалітетів у реєстраторів. Записи про майно, оцінене для сплати податків, зберігають в офісах податкових інспекторів. Багато записів доступні онлайн (за однією з оцінок, у 1400 інстанціях), однак можливості пошуку в них відрізняються. Іноді доведеться зареєструватися. Зазвичай пошук здійснюється за іменем, адресою або номером земельної ділянки. Іноді пропонуються карти. Деякі сервіси можуть не дозволяти пошук за іменем власника.

Ось декілька комерційних сайтів, де можна знайти інформацію про те, де зберігаються офіційні записи про право власності на нерухомість: NetrOnline, OnlineSearches, Trulia, Search і SearchSystems.net (усі вони — комерційні постачальники, які продають послуги пошуку).

Для розслідувачів, особливо без чіткого уявлення про потрібну територію, використання комерційного підрядника для вивчення земельних записів може бути гарною інвестицією. LexisNexis дає доступ до 5,6 мільярда записів про приватне майно, зокрема, правочини, іпотеку й податки. Також існують інші сервіси: US Title Records, ProtitleUSA і Renomy (про комерційну нерухомість).

Сервіси з продажу нерухомості також пропонують якісну інформацію, як правило, на основі офіційних записів та ще й безкоштовно.

Ознайомтеся із такими сайтами: Zillow, Trulia або Realtor.com. Якщо вас цікавить комерційна нерухомість, зверніть увагу на Loopnet.com.

У Канаді облік нерухомості ведеться на рівні провінцій, і всі десять мають власні онлайн-системи. Ось посилання на них: Британська Колумбія, Альберта, Саскачеван, Манітоба, Онтаріо, Нью-Брансвік, Нова Шотландія, Квебек, Острів Принца Едуарда та Ньюфаундленд. Зазвичай необхідно зареєструватися й оплатити збір, часом доволі високий. Існує також багато комерційних сервісів, які з радістю знайдуть інформацію для вас. До них належать Title Searchers, EasyPPSA іSpeedySearch. Деякі провінції пропонують списки регіональних експертів у сфері нерухомості.

Африка

• Список кадастрових і земельних агенцій New America — цей унікальний список, наданий GIJN, підготував у 2018 році американський аналітичний центр New America. Він містить назви й адреси відповідних установ у 50 африканських країнах. Серед іншого, New America має програму під назвою «Майбутнє прав власності».
• «Джерела інформації про землю у Південній Африці та контекст існування цих установ» — це звіт 2020 року Ради наукових і промислових досліджень (CSIR) у Південній Африці та Фонду земельного порталу, після якого вийшов супутній звіт «Стан інформації про землю у Південній Африці».
• Організація Africa Check склала короткі звіти про земельні закони і реєстри в Нігерії та Сенегалі (французькою мовою).
• Trimble’s Land Administration Solutions пропонує карти гірничодобувних та інших концесій для 15 африканських країн.

Як вказує публікація в Place, уряд Демократичної Республіки Конго виклав в інтернеті інформацію про всі свої концесії на лісове господарство. Далі там сказано: «Республіка Конго, як і Камерун, публікує деякі контракти у друкованому вигляді у своєму офіційному журналі, хоча й не систематично. Ліберія також публікує свої контракти із лісгоспами, а Сьєрра-Леоне зобов’язалася оприлюднювати більшість своїх сільськогосподарських контрактів».

Також ознайомтеся зі звітом Світового банку про умови ведення бізнесу й Глобальним індексом відкритих даних, представленим у розділі про міжнародні джерела.

Азійсько-Тихоокеанський регіон

Індія має національний портал із посиланнями на державні онлайн-реєстри. У кожного штату є власна система земельного обліку/реєстраційної інформації. Але оцифровування земельних записів не завершено, тому все одно необхідно вивчати паперові документи.

Land Conflict Watch пропонує карту земельних конфліктів в Індії із загальним описом і деталями кожного конфлікту.

«Стежте за дозволами: як знайти індикатори корупції в індонезійських земельних угодах» — це опис методів отримання корпоративної інформації про власність і дозволів на землекористування від Gecko Project і Mongabay 2019 року. Хоча методологія розроблена саме для Індонезії, її можна застосовувати також у ширшому контексті.

Земельні реєстри Китаю в теорії є публічними, а в реальному житті доступні лише власникам й уповноваженим особам. Приватна власність на землю в Китаї не дозволена, але приватна особа може отримати право на користування землею. Досліджуючи систему в Шанхаї, Світовий банк повідомив адресу онлайн-реєстру, але зазначив, що доступ обмежено «лише для посередників та зацікавлених сторін».

Схожі обмеження діють щодо реєстрів та картографічної інформації у Джакарті, Індонезія. Дивіться витяг зі звіту Світового банку про умови ведення бізнесу. А ось реєстр Гонконгу цілком доступний. У Сінгапурі є офіційний сайт.

Звіт New America за липень 2018 року описав користь від оцифрування земельних документів у провінції Пенджаб у Пакистані. Він містить опис проведених реформ, зокрема публікації записів в інтернеті.

У звіті про умови ведення бізнесу Світового банку детально описано специфіку практик у земельному секторі більшості азійських країн. Також дивіться Глобальний індекс відкритих даних.

Для Австралії тут можна переглянути список сайтів провінцій.

Латинська Америка

• Записи про землеволодіння в Мексиці є у реєстрі Registro Público de la Propiedad Federal.
• У Бразилії немає національного реєстру. Будь-хто може запитати записи на державному та муніципальному рівнях, також можна отримати електронні незавірені копії записів від багатьох органів із реєстрації нерухомості. Дивиться опис системи Сан-Паулу в цьому звіті Світового банку.
• Колумбія. Історію зміни власників та сертифікат про відсутність застави («certificado de tradición y libertad») можна отримати у реєстрі Superintendencia de Notariado y Registro. Будь-яка особа (за певну плату) може подати запит на видачу цього сертифіката через сайт Superintendencia de Notariado y Registro, який містить юридичну інформацію про нерухомість по всій країні.
• Аргентина. Зверніть увагу на реєстр Registro de la Propiedad Inmueble.
• Сальвадор, Гватемала, Гондурас, Панама і Нікарагуа. Для отримання детальної інформації про реєстри у цих п’яти країнах почитайте звіт Продовольчої та сільськогосподарської організації ООН від 2007 року.

Для отримання детальної інформації про земельне законодавство у більшості країн Латинської Америки ознайомтеся із звітом Світового банку про умови ведення бізнесу та іншими міжнародними ресурсами, які наведено вище. У своєму звіті Світовий банк часто посилається на національні сайти й описує, що саме звідти можна взяти. Також подивіться Глобальний індекс відкритих даних.

Міжнародні джерела

• Звіт Світового банку про умови ведення бізнесу — цей масштабний матеріал із оцінки перешкод для ведення бізнесу в 190 країнах містить великий обсяг інформації про земельні реєстри. У багатьох випадках ви знайдете відповідальну службу та її веб-сайт. Ось як це можна зробити: натисніть «Рейтинги» (Rankings), потім оберіть країну та перейдіть до розділу «Реєстрація власності» (Registering Property). Не звертайте уваги на макро-висновки й оберіть країну. У нижній частині сторінки кожної країни є два розділи «Деталі» (Details). Один називається «Деталі… Час і вартість процедури» (Details … Procedure Time and Cost), а інший «Деталі… Вимірювання якості» (Details … Measuring Quality). Перший переважно описує національну систему реєстрації власності, тоді як другий – доступ до інформації. У деяких випадках тут ідеться про прозорість систем обліку земель у найбільшому місті країни. Відтак, інформація про місто є надійною й містить посилання на онлайн-бази даних, якщо вони існують. Національний реєстр вноситься до списку посилань, лише якщо система національного реєстру охоплює місто. Хай там як, ця довідкова інформація є корисною й дає можливість отримати потрібну конкретну інформацію. Інший проєкт Банку, Система оцінки управління земельними ресурсами, є діагностичним інструментом, що забезпечує об’єктивну оцінку управління земельними ресурсами у понад 40 країнах. Одним з показників є «4.4 Забезпечення публічності інформації про земельні ресурси».
• Продовольча та сільськогосподарська організація ООН (Food and Agriculture Organization, FAO) — FAO створила базу даних національних законів FAOLEX. Зверніть особливу увагу на розділ «земля і ґрунт» (land and soil). FAO окремо підтримує базу даних про гендерні права і права на землю (Gender and Land Rights Database, GLRD), у якій досліджує гендерну нерівність у правах на землю за допомогою профілів країн, ґендерної та земельної статистики й інструменту правової оцінки (Legal Assessment Tool, LAT).

• Посилання про земельні питання від USAID — цей сайт не тільки описує міжнародну допомогу США у сфері земельних питань, він також містить сторінки про майже 70 країн. Оберіть країну, потім оберіть «Земля» (Land). У розділі «Землекористування» (Land Use) прочитайте розділ під назвою «Правова база» (Legal Framework), щоб отримати детальну інформацію про конституційні положення й закони у сфері прав власності. Ви також знайдете історію землекористування й історію про те, як люди отримали права на землю. USAID пропонує свої коментарі до кожної національної системи й посилається на інші джерела.
• Land Portal — на сайті цієї неурядової організації є розділ «Країни» (Country), який містить «портфоліо» 67 країн. Переважно це країни Африки на південь від Сахари, Латинської Америки й Південно-Східної Азії з глибоким контекстом у сфері керування земельними ресурсами й землекористування. Розділ «Дані» (Data) містить посилання на 37 наборів даних про різноманітні аспекти землеволодіння й понад 650 «індикаторів» про конкретні земельні питання. Також дивіться сторінку «Проблеми керування земельними ресурсами у контексті». Сайт пропонує прекрасну інформаційну розсилку із основними міжнародними новинами про земельні питання.
• Глобальний індекс відкритих даних — цей ресурс від мережі Open Knowledge Network оцінює близько 100 країн за відкритістю 15 типів урядових даних. Тут можна знайти корисну інформацію про земельні питання в конкретно взятій державі. Натисніть на «місця» (places) у верхній частині сторінки, а потім на назву країни. У «розбивці» (breakdown) для кожної країни оберіть «землеволодіння» (land ownership), а потім «метадані» (meta data) та/або «деталі» (details).

• Land Matrix — Глобальна карта інвестицій. Ця інтерактивна карта об’єднує дані про масштабні придбання землі, організовані як інвесторами, так і цільовими країнами. Вивчення набору даних дозволяє отримати огляд інвесторів (зокрема з назвою компанії і країною походження), обсяги інвестицій і статус проєкту. Інформацію постійно оновлюють, але автори визнають, що вона неповна, оскільки «операції із землею славляться непрозорістю».

• LandMark — глобальна платформа земель корінних народів та громад, створена цією неурядовою організацією, відображає інформацію з географічною прив’язкою про землі у всьому світі, які перебувають у колективному володінні й користуванні. Вона консолідує численні поточні місцеві, національні і регіональні зусилля з картографування й документування земель корінних народів та громад у рамках єдиної глобальної платформи.
• Investigative Dashboard — цей ресурс, створений Проєктом з розслідування корупції та організованої злочинності (OCCRP), має великий розділ з переліком кількох земельних реєстрів по країнах. Починайте пошук потрібних документів тут (натисніть «пошук» (search), щоб обрати параметри розширеного пошуку).
• Cadastral Template — ще один цікавий сайт зі щораз більшою кількістю описаних країн і великим масивом довідкової інформації. Експерти (їхні імена і контактна інформація надаються) створили звіти (деякі давніші, тому перевіряйте дати) про 57 країн. Вони містять детальну інформацію про історію і роботу режимів картографування і реєстрації землі, назви відповідних професійних організацій і пропозиції з реформування.

Де ще шукати?

Земельні реєстри — не єдине можливе джерело для встановлення власника землі. Результативним також може бути вивчення судових матеріалів про майнові спори, розлучення, оподаткування й банкрутство.

У Сполучених Штатах можна використовувати комерційні сервіси, наприклад, LexisNexis, для комплексного дослідження не лише записів у реєстрах нерухомого майна в США, а й документів судових проваджень.

Деяким дослідникам пощастило знайти необхідну інформацію завдяки вивченню офіційних газет і публікацій урядових документів. У них можна знайти запити на зміни видів землекористування та дозволи на будівництво.

Також можуть існувати записи про різні типи прав на землю. Наприклад, у Танзанії є портал, який відображає на карті права на видобуток корисних копалин.

Крім того, корисною може виявитися інформація про виплати сільськогосподарських субсидій. Для пошуку щодо країн Європейського Союзу перегляньте сайт FarmSubsidy.org, який на початку 2019 року перебував у процесі відновлення повноцінної функції пошуку. Там можна знайти архів актуальних та історичних даних.

Для пошуку інформації щодо Сполучених Штатів дивіться базу даних EWG Farm Subsidy.

Розслідувачі рекомендують не обмежуватися лише урядовими реєстрами, а також перевіряти звіти та сайти компаній, повідомлення ЗМІ, рекламу й соціальні мережі.

Також можуть бути доступні аерофотознімки. Для звіту під назвою «Воєнні злочини не повинні бути вигідними» неурядова організація Sentry використала загальнодоступні супутникові зображення з Google Earth Pro, щоб дослідити нерухомість у Південному Судані, яка належить урядовцям.

Перегляньте посібник GIJN з пошуку та використання супутникових зображень.

Матеріали приватного сектору

Щоб доповнити результати дослідження офіційних державних джерел, зверніться до комерційних сервісів, які працюють у сфері нерухомості.

Розвиток технологій для операцій з нерухомістю (так званий proptech) постійно збільшує перелік країн, де інформація про об’єкти нерухомості є у вільному доступі в інтернеті. Сучасні сайти розповідають про те, як купувати, орендувати, продавати, проєктувати, будувати й управляти житловою та комерційною нерухомістю.

Деякі з цих дедалі популярніших онлайн-сервісів про нерухомість стягують плату за інформацію, але воно може бути того варте. У Сполучених Штатах принаймні десяток компаній займаються збором і доповненням усіх даних на центральному і локальному рівнях.

Зайдіть на національні сайти, такі як Zillow у Сполучених Штатах або Loopnet.com про комерційну нерухомість у США. Перегляньте сервіси Windeed у Південній Африці, Lianjia у Китаї, Magic Bricks в Індії і багато інших.

Також маємо сайти, орієнтовані на міжнародну нерухомість, але вони в основному фокусуються на елітних маєтках, наприклад Mansion Global від Dow Jones. У цій категорії зверніть увагу на сервіс Global Listings, який містить дані про мільйони об’єктів нерухомості у понад 100 країнах.

Глобальний індекс прозорості ринків нерухомості, який виходить раз на два роки і охоплює 100 країн та 158 міст, показує «стійке покращення, яке втім не встигає за очікуваннями, що стрімко зростають», зазначено у звіті за 2018 рік. Рейтинги складає чиказька компанія Jones Lang LaSalle, Inc. на основі оцінок місцевих експертів за 186 факторами — зокрема за сімома про дані реєстру (але розбивка за кожним показником недоступна). Загалом, перше місце у рейтингу прозорості посідає Сполучене Королівство, а останнє — Венесуела.

Хто ще?

Хто під’єднаний до системи і може володіти інформацію про нерухомість?

Брокери з нерухомості, банки, страхові компанії та інші організації, зацікавлені у тому, щоб знати, хто що купує і продає.

Потенційні джерела залежать від місцевих обставин. У деяких країнах пошук у земельних реєстрах і записах про права власності здійснюють юристи та експерти. Багато можуть розповісти геодезисти.

Також можуть бути корисними неурядові організації, які працюють над питаннями прав на землю. Наприклад, фонд Cadasta Foundation іноді фінансує проєкти в Демократичній Республіці Конго, Малайзії та інших країнах, які використовують методи інтерактивного картографування і супутникові зйомки для створення паралельних (або неофіційних) реєстрів. У Нью-Йорку група захисту прав орендарів створила сайт, щоб визначити не лише те, хто є власником майна, а й те, чим ще володіє орендодавець.

Несподівані результати може також принести відвідування самих об’єктів. Що ви бачите?

Крім того, завжди можна поговорити із допитливими сусідами.

Цей посібник уклав Тобі Макінтош, колишній ди ректор ресурсного центру GIJN. Протягом 39 років він працював репортером і редактором вашинґтонського Bloomberg BNA, а також редактором некомерційного сайту FreedomInfo.org. Він також веде блог eyeonglobaltransparency.net.

Де шукати інформацію про власників земельних ділянок в Україні

Автоматизована система Державного земельного кадастру відновила свою роботу у травні 2022 року, але в умовах воєнного стану, з урахуванням спеціально постанови Кабінету міністрів.

До повномасштабного російського вторгнення 2022 року інформація про земельні ділянки по всій території України була у відкритому доступі на Кадастровій карті. Аби її отримати, достатньо було зайти на сайт map.land.gov.ua, ввести кадастровий номер, у формі відомостей вибрати «Інформація про право власності та речові права» та пройти ідентифікацію. Так само можна було надіслати запит про надання публічної інформації до територіального органу «Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру» (Держгеокадастру) чи управління з питань містобудування та архітектури місцевої держадміністрації. Публічна кадастрова карта містила важливі відомості: межі земельної ділянки, її кадастровий номер, форму власності, цільове призначення і площу. Усі зайняті земельні ділянки виділяли синім кольором, ділянки без кольору були вільними або інформації про них не було. Карта не дозволяла побачити імені власника. Для цього необхідно було брати витяг — фізично або в електронному вигляді, і ця послуга була платною. Та найбільшою проблемою було те, що дані в кадастрі часто виявлялися застарілими й неточними. Зараз доступ до цих данних обмежений на час війни з Росією.

Набагато точнішою й порівняно актуальною була інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРП), яку можна було отримати, серед інших, на сайті Міністерства юстиції тут. (Примітка редактора: після початку повномасштабного вторгнення доступ із-за меж України можуть обмежувати. Користуйтеся VPN із вибором країни). Після авторизації в системі за допомогою Єдиного цифрового підпису в базі даних про об’єкт нерухомості можна було здійснити пошук за трьома критеріями: кадастровим номером земельної ділянки, адресою та реєстраційним номером об’єкту нерухомості (якщо такий є). Ще можна було отримати інформацію про суб’єкт речового права й про обтяження фізичної або юридичної особи, дані іпотеки майна і, що іноді важливо, деякі дані про власників сусідніх ділянок — наприклад, їхні прізвища.

Це також можна зробити тут або через систему «Дія». Вартість послуги — приблизно 30 гривень.

Після нападу Росії з міркувань безпеки дані Державного кадастру закрили. Автоматизована система Державного земельного кадастру відновила свою роботу у травні 2022 року, але в умовах воєнного стану, з урахуванням спеціальної постанови Кабінету міністрів. Через це наразі публічна кадастрова карта взагалі не функціонує, що суттєво обмежує можливості журналістів із пошуку даних про земельні ділянки та їхніх власників. Тепер доступ до цих відомостей мають лише окремі категорії службовців, тоді як можливості для зловживань під прикриттям війни, навпаки, зросли, про що свідчать свіжі «земельні» журналістські розслідування.

Приклади з України

Що можуть зробити журналісти, щоб обійти накладені обмеження й актуалізувати тему земельної власності, яка відійшла на другий план через воєнні дії, але завжди має бути предметом суспільного інтересу?

• По-перше, матеріал допомагають створити «дружні» джерела. Саме завдяки їм журналісти «Української правди» дізналися про придбаний незабаром після початку війни маєток народного депутата Верховної Ради, розташований в самому серці столиці. Оскільки онлайн-реєстр речових прав був закритий, так само як і електронні декларації можновладців, до процесу верифікації отриманої наводки підійшли творчо. Від анонімних джерел розслідувачі отримали адресу нового будинку депутата. Дані про нового власника вдалося перевірити в закритому реєстрі. Виявилося, що у договорі купівлі-продажу ділянки й розкішного будинку їхня вартість була в кілька разів нижча за ринкову. Майно записали не на самого депутата, який був заступником керівника одного з парламентських комітетів, а на іншу особу — як показало подальше розслідування, дружину депутата. Кілька виїздів журналістів на місце підтвердили, що впливовий депутат мешкає саме за цією адресою. У лютому 2023 року Спеціалізована антикорупційна прокуратура відкрила проти нього кримінальне провадження за незаконне збагачення, і тепер йому загрожує конфіскація скандального маєтку і ділянки.
• Основою ґрунтовних розслідувань про земельну власність можуть бути й давніші дані. Так, журналістам «Сили правди» вдалося скористатися довоєнними «земельними» відомостями, щоб довести факт масових маніпуляцій навколо ділянок, нібито виділених учасникам АТО на Волині. Розслідувачі зібрали інформацію про майже 3 тисячі земельних ділянок — кожна від двох соток до двох гектарів — які у 2014-2020 рр. передав учасникам бойових дій Держгеокадастр. Загалом ідеться про понад три з половиною тисячі гектарів земель переважно сільськогосподарського призначення. Кропітка робота з кадастровою картою, активістами й ветеранами допомогла з’ясувати, що у 20% з цих ділянок вже є нові власники, і серед них — великі аграрні компанії, пов’язані з відомими місцевими політиками. Масштаб процесів чітко вказує на існування широкомасштабної схеми з привласнення таких земель завдяки недобросовісним чиновникам і підприємливим бізнесменам. Подальші юридичні спори між компаніями-вигодонабувачами допомогли зробити ще один матеріал про великий земельний «дерибан» на Волині, але тепер уже на основі свіжих судових документів, які містять недоступні широкому загалу дані про ділянки та їхнє використання.
• Миколаївський Центр журналістських розслідувань використав джерела, які мають доступ до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоб дослідити, як за час війни змінилися статки депутатів, обраних в український парламент від регіону. Одним із головних об’єктів дослідження були їхні земельні ділянки. Так, за даними журналістів, у травні 2023 року одна з депутаток стала власницею 7,7 га землі, а у серпні — ще 92 гектарів. Останні вона нібито здає компанії свого чоловіка, який напередодні повномасштабного вторгнення росіян теж встиг стати власником семи нових земельних ділянок.

Переклад та локалізація цього посібника здійснені в партнерстві з Інститутом регіональної преси та за підтримки EU4 Independent Media.