Des villas de luxe sur la C\u00f4te d’Azur. Image : Shutterstock<\/p>\n
Les achats immobiliers financ\u00e9s de mani\u00e8re opaque peuvent \u00eatre r\u00e9v\u00e9lateurs de faits de corruption. Entre recherche en sources ouvertes et journalisme \u00ab\u00a0\u00e0 l’ancienne\u00a0\u00bb, le journaliste Emmanuel Freudenthal donne ses conseils pour enqu\u00eater sur les transactions immobili\u00e8res suspectes en France et dans le reste du monde.<\/em><\/strong><\/p>\n Le pr\u00e9sident du Togo, la s\u0153ur du pr\u00e9sident de l’Azerba\u00efdjan, l’\u00e9pouse et le fils du pr\u00e9sident du Cameroun : voici quelques-unes des 62 personnes qui ont r\u00e9cemment achet\u00e9, dans des circonstances qui interrogent, de luxueuses villas en France \u2013 et ce pour un montant total de 744 millions d’euros.<\/p>\n Pour les localiser, mes coll\u00e8gues et moi<\/a> nous sommes appuy\u00e9s sur des donn\u00e9es et documents accessibles au public.<\/p>\n Ce genre de donn\u00e9es \u2013 c\u2019est-\u00e0-dire, celles du registre des soci\u00e9t\u00e9s \u2013 sont disponibles dans de nombreux pays, en particulier en Europe<\/a>.<\/p>\n Bien s\u00fbr, la grande majorit\u00e9 de ceux qui poss\u00e8dent des biens immobiliers en France ou les ach\u00e8tent via des soci\u00e9t\u00e9s, y compris les proches de dignitaires \u00e9trangers, ne font rien de mal et ne commettent aucun crime. Cela dit, les transactions fonci\u00e8res ou les achats immobiliers financ\u00e9s de mani\u00e8re opaque peuvent \u00eatre r\u00e9v\u00e9lateurs de faits de corruption. Notre m\u00e9thodologie peut servir \u00e0 enqu\u00eater un peu partout dans le monde (par-del\u00e0 la France, nous l’avons notamment mise \u00e0 profit \u00e0 Montr\u00e9al<\/a>).<\/p>\n Voici donc notre approche, d\u00e9crite \u00e9tape par \u00e9tape.<\/p>\n Parlons dans un premier temps des aspects techniques d\u2019une telle investigation. Notre enqu\u00eate en France s’est appuy\u00e9e sur deux bases de donn\u00e9es gouvernementales ouvertes au public. L’une, que compile le Minist\u00e8re de l’\u00c9conomie et des Finances, r\u00e9pertorie l’ensemble des biens immobiliers d\u00e9tenus par les entreprises en France. Cela repr\u00e9sente 16,1 millions d’enregistrements. L’autre, tenue par l’Institut national de la propri\u00e9t\u00e9 industrielle, r\u00e9pertorie les actionnaires des 11 millions d’entreprises fran\u00e7aises. Ce genre de donn\u00e9es \u2013 c\u2019est-\u00e0-dire, celles du registre des soci\u00e9t\u00e9s \u2013 sont disponibles dans de nombreux pays, en particulier en Europe<\/a>. Dans certains pays, notamment en France, vous pouvez m\u00eame \u00e9tablir l\u2019identit\u00e9 des propri\u00e9taires effectifs des entreprises, mais dans notre cas ce n’\u00e9tait pas forc\u00e9ment n\u00e9cessaire.<\/p>\n En combinant ces deux bases de donn\u00e9es, il est possible de relier les administrateurs de chaque entreprise aux propri\u00e9t\u00e9s d\u00e9tenues par celle-ci. Ce faisant, nous avons pu recenser 2,48 millions de personnes poss\u00e9dant, via une soci\u00e9t\u00e9, des biens immobiliers en France. Cette base de donn\u00e9es nous apprend notamment que la s\u0153ur de l’actuel pr\u00e9sident de l’Azerba\u00efdjan \u2013 qui est aussi la fille du pr\u00e9c\u00e9dent pr\u00e9sident \u2013 poss\u00e8de plusieurs soci\u00e9t\u00e9s disposant de biens immobiliers en France. L’une de ces soci\u00e9t\u00e9s<\/a> d\u00e9tient une villa c\u00f4ti\u00e8re \u00e0 Saint-Tropez. Les donn\u00e9es gouvernementales contiennent \u00e9galement les coordonn\u00e9es du cadastre, ce qui permet, \u00e0 l\u2019aide de certains sites web sp\u00e9cialis\u00e9s<\/a>, d\u2019\u00e9tablir l’emplacement exact de chaque propri\u00e9t\u00e9. Pour trouver des sujets pertinents dans cet oc\u00e9an de donn\u00e9es, nous devions cependant creuser encore plus profond\u00e9ment.<\/p>\n Dans un second temps, pour trouver les aiguilles qui nous int\u00e9ressent dans cette botte de foin, il nous a fallu rechercher les noms de personnes susceptibles de blanchir de l’argent via le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais. Pour cela, nous avons utilis\u00e9 plusieurs bases de donn\u00e9es de personnes politiquement expos\u00e9es, de personnes faisant l’objet d’accusations de corruption ou de personnes r\u00e9pertori\u00e9es sur des sites d\u00e9di\u00e9s aux sanctions comme OpenSanctions<\/a> ou Wikidata<\/a>. En fonction de votre objectif, vous constaterez peut-\u00eatre que certaines bases de donn\u00e9es sont plus utiles que d’autres \u00e0 votre projet. Vous pouvez notamment rechercher les noms des d\u00e9put\u00e9s ou des ministres de votre pays.<\/p>\n Nous avons \u00e9galement collabor\u00e9 avec des journalistes des pays d’o\u00f9 provenait probablement l’argent<\/p>\n Au cours de notre enqu\u00eate, nous avons compar\u00e9 les noms de personnalit\u00e9s de premier plan \u00e0 notre base de donn\u00e9es de propri\u00e9taires fran\u00e7ais \u00e0 l’aide d’un algorithme de \u00ab\u00a0correspondance approximative\u00a0\u00bb (\u201cfuzzy matching\u201d, en anglais), dont une version est disponible sur la page Github de CSV Match<\/a>. Cet outil permet \u00e0 l’ordinateur de trouver des liens entre des mots ou groupes de mots semblables. Par exemple, \u201cMichael Fox\u201d et \u201cMichael J. Fox\u201d ne sont pas identiques, mais ils pourraient bien concerner la m\u00eame personne. Souvent, les noms varient l\u00e9g\u00e8rement selon les documents officiels consult\u00e9s.<\/p>\n Cette m\u00e9thode a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 plusieurs centaines de personnes pertinentes \u00e0 notre enqu\u00eate. Nous avons ensuite soigneusement analys\u00e9 chaque candidat, en recherchant leur nom sur Google et en \u00e9liminant les fausses correspondances \u00e0 l’aide d’informations compl\u00e9mentaires, telles que leur date de naissance ou leur nationalit\u00e9.<\/p>\n De ce travail fastidieux est ressortie une liste de pr\u00e8s de 200 personnes assez connues qui avaient r\u00e9alis\u00e9 des investissements non n\u00e9gligeables dans l’immobilier fran\u00e7ais. Nous avons donc cherch\u00e9 \u00e0 affiner encore plus notre sujet d\u2019enqu\u00eate.<\/p>\n Nous nous sommes alors pench\u00e9s sur chaque achat. Nous avons recherch\u00e9 les acqu\u00e9reurs et s’ils disposaient de sources de financement l\u00e9gitimes suffisantes pour conclure les transactions concern\u00e9es. Nous avons ainsi constat\u00e9 que le chef d’\u00c9tat d’un pays pauvre poss\u00e9dait un appartement co\u00fbteux \u00e0 Paris, mais qu’il avait auparavant occup\u00e9 un poste \u00e0 responsabilit\u00e9 au sein d\u2019une banque d\u2019envergure internationale et que sa femme disposait \u00e9galement d’un revenu important. Puisqu’ils pouvaient apparemment financer l’achat d\u2019un tel bien immobilier avec leurs fonds priv\u00e9s, il n’y avait aucun int\u00e9r\u00eat public \u00e0 r\u00e9v\u00e9ler cette propri\u00e9t\u00e9. Nous les avons donc retir\u00e9s de notre liste.<\/p>\n Nous avons \u00e9galement collabor\u00e9 avec des journalistes des pays d’o\u00f9 provenait probablement l’argent, bien que la plupart de nos confr\u00e8res aient pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 ne pas \u00eatre cit\u00e9s dans l’article pour des raisons de s\u00e9curit\u00e9. Ces partenariats ont am\u00e9lior\u00e9 notre enqu\u00eate. Par exemple, nos confr\u00e8res du journal Tempo en Indon\u00e9sie ont mis la main sur un document montrant que le ministre de la D\u00e9fense du pays n\u2019avait pas d\u00e9clar\u00e9 sa propri\u00e9t\u00e9 fran\u00e7aise au bureau indon\u00e9sien charg\u00e9 de la lutte contre la corruption. La mise en lumi\u00e8re de cette opacit\u00e9 a renforc\u00e9 la valeur de notre article.<\/p>\n Nous avons \u00e9galement recherch\u00e9 des informations concernant les propri\u00e9t\u00e9s, afin de rendre l’article plus int\u00e9ressant pour nos lecteurs. Pour la plupart des villas, Google Maps<\/a> et Google Street View ont permis d\u2019en apprendre davantage sur le b\u00e2timent, le terrain avoisinant et d’autres d\u00e9tails, notamment la pr\u00e9sence ou non d\u2019une piscine ou de courts de tennis.<\/p>\n Dans certains cas, les r\u00e9seaux sociaux et les recherches sur le web ont \u00e9galement pu mettre au jour ces d\u00e9tails. Par exemple, dans le cas de la villa trop\u00e9zienne de la s\u0153ur du pr\u00e9sident azerba\u00efdjanais, nous avons retrouv\u00e9 le portefeuille des travaux r\u00e9alis\u00e9s par le paysagiste de la propri\u00e9t\u00e9. On y voyait des images d\u2019une luxueuse piscine, de grands pins et d’une vue imprenable sur la mer. Ces d\u00e9tails ont finalement servi d\u2019accroche \u00e0 notre papier.<\/p>\n L’enqu\u00eate d’Emmanuel Freudenthal et de son \u00e9quipe sur les transactions immobili\u00e8res suspectes est sortie dans le magazine L’Obs. Une photo du Cap Ferrat \u00e0 Saint-Tropez, qui abrite de nombreuses propri\u00e9t\u00e9s appartenant \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s bas\u00e9es dans des paradis fiscaux, a illustr\u00e9 l\u2019article. Image : Capture d’\u00e9cran, L’Obs<\/p>\n Enfin, nous avons d\u00e9pos\u00e9 des demandes administratives pour chacune des propri\u00e9t\u00e9s. Dans ces documents, qui ont confirm\u00e9 que les donn\u00e9es \u00e9taient encore \u00e0 jour, nous avons d\u00e9couvert pour chaque adresse des d\u00e9tails suppl\u00e9mentaires, notamment le prix d’achat et l\u2019identit\u00e9 du vendeur ainsi que celle des avocats et des courtiers ayant travaill\u00e9 sur le dossier.<\/p>\n Au d\u00e9part, nous pensions pouvoir obtenir ces documents gratuitement aupr\u00e8s du service cadastral des mairies concern\u00e9es. Malheureusement, nous avons eu du mal \u00e0 obtenir que ces agences r\u00e9pondent \u00e0 nos demandes et nous nous sommes vite rendu compte qu’il nous faudrait trouver un autre moyen. Apr\u00e8s quelques appels t\u00e9l\u00e9phoniques aux fonctionnaires les plus bienveillants, nous avons connu plus de r\u00e9ussite aupr\u00e8s du Service de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re, une agence gouvernementale. Pour obtenir des informations, nous n’avons eu qu’\u00e0 remplir 80 formulaires imprim\u00e9s<\/a>, y joindre un ch\u00e8que bancaire de 12 euros par entreprise et envoyer le tout par courrier aux directions r\u00e9gionales concern\u00e9es de l’agence. Une d\u00e9marche \u00e0 l\u2019ancienne ! Nous avons \u00e9crit \u00e0 19 si\u00e8ges distincts, d’Antibes \u00e0 Versailles. Heureusement, dans la plupart des cas, la r\u00e9ponse est arriv\u00e9e par courriel dans les jours qui ont suivi. Certaines r\u00e9ponses nous ont n\u00e9anmoins \u00e9t\u00e9 envoy\u00e9es par la poste, et ont mis des semaines \u00e0 nous arriver.<\/p>\n Nos recherches ont r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que plusieurs avocats au sein d\u2019instances dirigeantes de leur profession ont travaill\u00e9 \u00e0 des ventes qui posent question.<\/p>\n Une fois cette liste de transactions entre nos mains, nous avons pu demander le contrat de vente au m\u00eame service gouvernemental, en envoyant une autre lettre avec un autre formulaire<\/a> et un ch\u00e8que de 15 euros par document. Au total, nous avons d\u00e9pens\u00e9 plus de 1 800 euros pour obtenir ces documents. (Une subvention modeste d\u2019IJ4EU<\/a> a couvert ces frais.)<\/p>\n Les promesses de vente mentionnent souvent la profession des acqu\u00e9reurs. Par exemple, dans le cas de la s\u0153ur du pr\u00e9sident azerba\u00efdjanais, on y apprend qu\u2019elle est soit \u00ab\u00a0sans profession\u00a0\u00bb soit \u00ab\u00a0compositrice\u00a0\u00bb. Nous avons d\u00e9couvert qu’elle avait travaill\u00e9 sur deux albums seulement, tous deux sortis il y a une dizaine d’ann\u00e9es, apparemment sans grand succ\u00e8s. Ce m\u00e9tier pouvait donc difficilement expliquer les 53 millions d’euros d\u00e9pens\u00e9s pour l\u2019acquisition de ses propri\u00e9t\u00e9s fran\u00e7aises. Elle n’a en tout cas pas souhait\u00e9 r\u00e9pondre \u00e0 nos questions.<\/p>\n Nous nous sommes \u00e9galement int\u00e9ress\u00e9s aux courtiers et aux avocats qui ont travaill\u00e9 sur ces ventes, ces professionnels ayant l’obligation l\u00e9gale d’informer une agence gouvernementale fran\u00e7aise (appel\u00e9e Tracfin) de toute transaction suspecte. Cette agence doit ensuite enqu\u00eater sur d’\u00e9ventuels achats illicites. La plupart des ventes sur lesquelles nous avons port\u00e9 notre attention paraissent pour le moins suspectes, puisque les acqu\u00e9reurs se disent \u00ab\u00a0ans profession\u00a0\u00bb tout en d\u00e9boursant des millions de dollars. Nos recherches ont pourtant r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que plusieurs avocats au sein d\u2019instances dirigeantes de leur profession ont travaill\u00e9 \u00e0 des ventes qui posent question.<\/p>\n Suite \u00e0 la parution de notre enqu\u00eate dans l\u2019hebdomadaire fran\u00e7ais L’Obs<\/a> l\u2019an dernier, des ONG et m\u00eame certaines forces de l’ordre nous ont demand\u00e9 d\u2019\u00e9lucider nos m\u00e9thodes. Afin de pr\u00e9server notre ind\u00e9pendance, nous avons organis\u00e9 des formations ouvertes \u00e0 tous, dont une pour le GIJN (que vous pouvez visionner ici<\/a>).<\/p>\n Le m\u00e9dia bulgare Bird a pour sa part cr\u00e9\u00e9 un site internet r\u00e9unissant les donn\u00e9es immobili\u00e8res<\/a> que nous avions recueillies, permettant ainsi \u00e0 tout un chacun de rechercher le nom des propri\u00e9taires et de localiser leurs biens en France.<\/p>\n Il y a sans doute bien d\u2019autres transactions immobili\u00e8res suspectes \u2013 voire ill\u00e9gales \u2013 \u00e0 d\u00e9couvrir en France comme dans le reste du monde.<\/p>\n Retrouvez le webinaire de GIJN d\u00e9di\u00e9 \u00e0 l’investigation immobili\u00e8re, pr\u00e9sent\u00e9 par Emmanuel Freudenthal, ci-dessous.<\/i><\/p>\n .<\/p>\n Comment utiliser les registres fonciers pour enqu\u00eater<\/em><\/a><\/p>\n Propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re et immobili\u00e8re : une histoire <\/i>\u00e0 creuser (anglais)<\/i><\/a><\/p>\n\u00c9tape 1 : Croiser un ensemble de donn\u00e9es de r\u00e9f\u00e9rence<\/b><\/h4>\n
\u00c9tape 2 : \u00ab\u00a0Correspondance approximative\u00a0\u00bb<\/b><\/h4>\n
\u00c9tape 3 : Approfondir les cas individuels<\/b><\/h4>\n
Derni\u00e8re \u00e9tape : remonter le fil des paiements<\/b><\/h4>\n
Ressources compl\u00e9mentaires<\/b><\/h4>\n